Hotel-Finanzierung: Renovierung, Saison und Belegung richtig planen

In Hotel und Pension lassen sich vor allem Renovierungen, Einrichtung, Technik und saisonale Vorleistungen finanzieren. Typische Vorhaben sind neue Bäder, Betten und Möbel in einem Teil der Zimmer, ein modernisierter Frühstücksraum, eine neue Küchen- oder Kühltechnik, ein Buchungs- und Kassensystem oder die Ausgaben vor Saisonbeginn. Diese Vorhaben haben einen klaren Betrag und eine absehbare Nutzungsdauer.

Davon zu trennen ist der Kauf oder Bau eines Hotelgebäudes. Ein Gebäude wird über Jahrzehnte genutzt und üblicherweise mit Grundschuld und langen Laufzeiten finanziert. Das ist eine Immobilienfinanzierung mit eigenen Regeln und nicht Gegenstand dieses Artikels.

Ebenfalls getrennt zu betrachten ist die Übernahme eines laufenden Betriebs. Dabei kommen Ablöse, Inventar, Pachtvertrag und die Übernahme von Arbeitsverhältnissen zusammen. Die typischen Fragen einer Übernahme beschreibt der Ratgeber Restaurant übernehmen; vieles davon gilt für kleine Hotels und Pensionen entsprechend.

Allgemeine Informationen dazu, worauf Finanzierungspartner in der Branche achten, finden Sie auf der Seite Kredit für Gastronomie. Dieser Artikel konzentriert sich auf die drei Fragen, die eine Hotelanfrage entscheiden: Was kostet das Vorhaben, wie lange hält es und wie verläuft die Belegung über das Jahr?

Die Laufzeit einer Renovierungsfinanzierung sollte nicht länger sein als die Zeit, in der die neue Einrichtung genutzt wird. Sonst zahlen Sie noch Raten für Möbel, die schon wieder ersetzt werden müssen. Dieses Prinzip heißt Fristenkongruenz; der Ratgeber Goldene Finanzierungsregel erklärt es ausführlich.

Einen Anhaltspunkt für die Nutzungsdauer liefert die AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums für das Gastgewerbe. Sie nennt zum Beispiel zehn Jahre für Bettgestelle und übrige Möbel, fünf Jahre für Polstermöbel in Bars, Hallen und Restaurants sowie für Kühlanlagen und Geschirrspülmaschinen und drei Jahre für Fernsehgeräte in Gästezimmern. Diese Werte dienen der steuerlichen Abschreibung nach § 7 EStG; welche Werte für Ihren Betrieb gelten, klärt Ihre Steuerberatung.

Für die Finanzierung heißt das: Ein Paket aus Möbeln, Betten und Bädern trägt eine längere Laufzeit als eine Investition in Unterhaltungstechnik. Mischen Sie beides in einem Kredit, orientieren Sie sich an den kurzlebigeren Teilen oder trennen Sie die Positionen. Prüfen Sie außerdem, ob die Rate bei der gewählten Laufzeit in den schwachen Monaten tragbar bleibt.

Die Belegung ist die wichtigste Kennzahl einer Hotelanfrage, weil sie zeigt, wie viel Umsatz die vorhandenen Zimmer tatsächlich bringen. Die Auslastung berechnen Sie, indem Sie die belegten Zimmernächte durch die verfügbaren Zimmernächte teilen. Zusammen mit dem durchschnittlich erzielten Preis pro belegter Nacht ergibt sich daraus der Logisumsatz.

Ein Rechenbeispiel mit runden Werten: Eine Pension hat 20 Zimmer, also 7.300 verfügbare Zimmernächte im Jahr. Belegt sind beispielhaft 4.380 Nächte, das entspricht einer Auslastung von 60 Prozent. Bei einem durchschnittlichen Preis von 90 Euro pro Nacht ergibt das einen Logisumsatz von 394.200 Euro.

Für eine Renovierung zeigt diese Rechnung, was das Vorhaben bewirken soll. Renoviert die Pension acht Zimmer für beispielhaft 120.000 Euro und erzielt dort künftig 15 Euro mehr pro Nacht, bringt das bei gleicher Auslastung von 60 Prozent rund 26.280 Euro Mehrumsatz im Jahr. Das sind 8 Zimmer mal 365 Nächte mal 60 Prozent mal 15 Euro.

Finanzierungspartner prüfen solche Annahmen kritisch. Belegen Sie Preissteigerungen deshalb mit Vergleichspreisen bereits renovierter Zimmer oder mit Ihrer Buchungshistorie. Wichtig ist auch, dass die Renovierung den Betrieb nicht zu lange stilllegt; planen Sie die Arbeiten in die Nebensaison.

Die Rate muss in jedem Monat bezahlt werden, auch wenn die Umsätze in der Nebensaison deutlich niedriger sind. Eine Planung über zwölf Monate zeigt, ob das Konto in den schwachen Monaten ausreicht. Entscheidend ist der tiefste Kontostand, nicht der Jahresdurchschnitt.

Stellen Sie dazu für jeden Monat die erwarteten Einnahmen den festen Ausgaben gegenüber: Personal, Pacht, Energie, Wareneinkauf, Versicherungen, Steuern und die geplante Rate. Für Monate mit Betriebsferien oder Renovierungsschließung setzen Sie die Einnahmen entsprechend niedriger an. Den Verlauf können Sie mit dem Liquiditätsrechner durchrechnen.

Zeigt die Planung eine Lücke in der Nebensaison, gibt es drei Stellschrauben. Sie können eine längere Laufzeit wählen, um die Rate zu senken, sofern sie die Nutzungsdauer nicht überschreitet. Sie können Rücklagen aus der Hauptsaison gezielt aufbauen. Oder Sie fragen, ob ein Finanzierungspartner einen an die Saison angepassten Tilgungsverlauf anbietet. Mehr zu saisonalen Vorleistungen erklärt der Ratgeber Saisonfinanzierung.

Bei einem gepachteten Hotel muss die Finanzierung zur Restlaufzeit des Pachtvertrags passen. Investieren Sie in Bäder oder Einbauten, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, nutzen Sie diese nur, solange Sie Pächter sind. Endet die Pacht vor dem Kredit, zahlen Sie für eine Investition, von der Sie nichts mehr haben.

Klären Sie vor der Anfrage drei Punkte mit dem Verpächter. Erstens: Stimmt er den Umbauten zu, und wer trägt welche Kosten? Zweitens: Was passiert mit Einbauten bei Vertragsende, müssen sie zurückgebaut werden oder gibt es eine Entschädigung? Drittens: Ist eine Verlängerung des Pachtvertrags möglich, bevor Sie investieren?

Finanzierungspartner fragen nach diesen Punkten, weil sie den Wert der finanzierten Einrichtung bestimmen. Ein langer Pachtvertrag mit geregelter Behandlung der Einbauten stärkt eine Anfrage deutlich. Bewegliche Einrichtung wie Möbel und Geräte bleibt dagegen in Ihrem Eigentum und kann bei einem Umzug mitgenommen werden.

Ein Hotel braucht neben den üblichen Finanzunterlagen vor allem Zahlen zur Belegung. Dazu gehören die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung, der letzte Jahresabschluss oder die Einnahmenüberschussrechnung und Kontoauszüge der letzten Monate. Ergänzend helfen Auswertungen aus dem Buchungssystem über mindestens zwölf Monate mit Auslastung und Durchschnittspreis.

Für das Vorhaben selbst legen Sie Angebote der Handwerker und Lieferanten vor, bei Pacht den Pachtvertrag und gegebenenfalls die Zustimmung des Verpächters. Auswertungen aus dem Kassensystem zeigen den Umsatz von Restaurant und Bar. Elektronische Kassen müssen nach § 146a AO eine zertifizierte technische Sicherheitseinrichtung haben, was die Aussagekraft dieser Daten stärkt.

Hilfreich ist außerdem ein kurzer Überblick über den aktuellen Buchungsstand der nächsten Monate. Er zeigt, dass die Annahmen der Planung nicht aus der Luft gegriffen sind.

Vionor ist ein Kreditvermittler und vergibt selbst keine Kredite. Über Vionor fragen Hotels und Pensionen Firmenkredite von 10.000 bis 500.000 Euro mit Laufzeiten von 6 bis 60 Monaten an, etwa als Investitionskredit für Renovierung und Ausstattung oder als Betriebsmittelkredit für die Vorsaison. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich und löst keine SCHUFA-Abfrage aus; der Finanzierungspartner kann bei seiner Prüfung Auskünfte einholen.

Nicht über Vionor laufen der Kauf oder Bau eines Hotelgebäudes, weil diese Vorhaben langfristige Immobilienfinanzierungen brauchen, sowie Förderkredite und Förderanträge. Auch Neueröffnungen sind ausgeschlossen: Eine Anfrage setzt einen Sitz in Deutschland und mindestens sechs Monate Geschäftstätigkeit voraus. Maßgeblich ist die Geschäftstätigkeit des anfragenden Unternehmens; wer einen Betrieb mit einer neu gegründeten Gesellschaft übernimmt, kann erst nach sechs Monaten anfragen.

Als Orientierung gelten 50.000 Euro Jahresumsatz; liegt der Umsatz darunter, wird der Einzelfall geprüft. Zins, Sicherheiten und Zusage entscheidet allein der Finanzierungspartner nach seiner Prüfung.

Der häufigste Fehler ist eine Planung mit dem Jahresdurchschnitt. Wer die Rate nur gegen den durchschnittlichen Monatsumsatz rechnet, übersieht, dass im Januar oder November deutlich weniger Geld hereinkommt. Ein zweiter Fehler ist eine Renovierung mitten in der Hauptsaison, die Zimmer genau dann blockiert, wenn sie am meisten einbringen.

Ein dritter Fehler sind optimistische Preisannahmen ohne Beleg und ein vierter eine Laufzeit, die über den Pachtvertrag hinausreicht. Prüfen Sie Ihre Anfrage vor dem Absenden mit der folgenden Liste.