Vorfinanzierung im Bau: Material und Lohn bis zur Abnahme tragen

Bauunternehmen müssen vorfinanzieren, weil das Gesetz die Zahlung an die fertige Leistung knüpft. Nach § 641 BGB ist die Vergütung beim Werkvertrag bei der Abnahme des Werkes zu entrichten. Bis dahin kauft die Baufirma Material, zahlt Löhne, Gerätemiete und Nachunternehmer aus eigener Tasche. Je größer und länger das Projekt, desto größer ist dieser Vorschuss.

Hinzu kommen Verzögerungen, die die Baufirma selbst kaum steuert. Der Bauherr prüft Abschlagsrechnungen, die Abnahme verschiebt sich, Mängel werden gerügt. Jeder dieser Schritte verlängert die Zeit zwischen Ausgabe und Zahlungseingang. Ein Projekt kann deshalb gut kalkuliert und trotzdem eine Zeit lang liquiditätsschwach sein.

Vorfinanzierung ist also kein Zeichen von Schwäche, sondern Teil des Geschäftsmodells im Bau. Entscheidend ist, dass Sie die Lücke kennen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Dann können Sie Zahlungsplan, Einkauf und Finanzierung aufeinander abstimmen. Ohne diese Rechnung merken viele Betriebe die Lücke erst, wenn der Kontokorrent ausgeschöpft ist.

Dieser Ratgeber konzentriert sich auf die Besonderheiten des Baurechts. Wie Sie Abschläge in Verträgen allgemein verhandeln, lesen Sie unter Abschlagszahlungen vereinbaren. Die branchenübergreifende Rechnung für große Aufträge finden Sie unter Großauftrag vorfinanzieren.

Nach § 632a BGB kann die Baufirma vom Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der bereits erbrachten und vertraglich geschuldeten Leistungen verlangen. Dafür braucht sie eine Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistung ermöglicht. In der Praxis sind das Aufmaß, Bautagebuch oder Fotos. Je sauberer diese Unterlagen sind, desto schneller wird die Rechnung freigegeben.

Wichtig für die Liquidität ist die Regel zum Material. Auch angelieferte oder eigens angefertigte Stoffe und Bauteile können abgerechnet werden, bevor sie eingebaut sind. Voraussetzung ist, dass der Besteller nach seiner Wahl Eigentum daran erhält oder eine entsprechende Sicherheit bekommt. Diese Sicherheit kann auch eine Garantie eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers sein.

Ist die Leistung nicht vertragsgemäß, darf der Besteller einen angemessenen Teil des Abschlags zurückhalten. Bis zur Abnahme muss die Baufirma beweisen, dass sie vertragsgemäß gearbeitet hat. Mängel am Bau wirken sich deshalb nicht nur auf die Schlussrechnung aus, sondern schon auf jeden Abschlag.

Bei Verbraucherbauverträgen, also wenn ein Verbraucher einen Neubau oder einen erheblichen Umbau beauftragt, gilt eine zusätzliche Grenze. Nach § 650m BGB dürfen die Abschläge zusammen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung erreichen. Der letzte Teil fließt also frühestens mit der Schlussrechnung. Bei gewerblichen Auftraggebern gilt § 632a BGB, soweit der Vertrag nichts Abweichendes regelt.

Ein Sicherheitseinbehalt ist ein Teil des Werklohns, den der Auftraggeber zurückhält, um sich gegen Mängel abzusichern. Höhe, Dauer und Ablösung ergeben sich bei gewerblichen Aufträgen aus dem Bauvertrag. Für Sie bedeutet der Einbehalt: Ein Teil Ihres verdienten Geldes kommt erst nach Ablauf der vereinbarten Frist, oft Jahre nach der Abnahme.

Bei Verbraucherbauverträgen regelt das Gesetz den Einbehalt ausdrücklich. Nach § 650m Absatz 2 BGB ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Herstellung zu leisten. Auf Verlangen der Baufirma geschieht das durch Einbehalt von den Abschlägen. Die Sicherheit kann auch durch eine Garantie eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers gestellt werden.

Unabhängig vom vereinbarten Einbehalt kann der Besteller bei Mängeln nach § 641 Absatz 3 BGB einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der Kosten für die Mangelbeseitigung. Ein kleiner Mangel kann also einen spürbaren Betrag blockieren, bis er behoben ist.

Prüfen Sie deshalb vor Vertragsschluss, ob der Vertrag erlaubt, den Einbehalt durch eine Bürgschaft abzulösen. Dann fließt der Werklohn vollständig, und die Absicherung läuft über einen Bürgen. Ob sich das lohnt, hängt von den Kosten der Bürgschaft und von Ihrem Bürgschaftsrahmen ab.

Die Finanzierungslücke ist der tiefste Punkt, den das Projektkonto zwischen Baubeginn und letzter Zahlung erreicht. Sie berechnen ihn, indem Sie alle Ausgaben und Einnahmen des Projekts Monat für Monat gegenüberstellen und aufsummieren. Das folgende Beispiel zeigt einen Auftrag über 240.000 Euro mit vier Monaten Bauzeit, alle Beträge vereinfacht und ohne Finanzierungskosten.

Im Beispiel fallen im ersten Monat 90.000 Euro Material und 30.000 Euro Lohn und Nachunternehmer an, danach je 30.000 Euro pro Monat. Die Baufirma stellt monatlich Abschläge über je 60.000 Euro, die jeweils einen Monat später eingehen. Nach der Abnahme folgt die Schlussrechnung über 60.000 Euro, von der vertraglich 12.000 Euro als Sicherheit einbehalten werden.

Das Ergebnis: Die tiefste Stelle liegt mit minus 120.000 Euro gleich im ersten Monat. Erst im fünften Monat dreht das Projekt ins Plus, und 12.000 Euro des Gewinns stecken noch im Einbehalt. Die Baufirma braucht also für einen Monat 120.000 Euro, obwohl das Projekt am Ende 30.000 Euro Überschuss bringt.

Die Rechnung zeigt auch die Hebel. Kann das angelieferte Material über § 632a BGB schon mit dem ersten Abschlag abgerechnet werden, fließt dieser Anteil früher zurück. Eine Anzahlung vor Baubeginn oder ein kürzerer Rhythmus der Abschläge senkt die Spitze ebenfalls. Weitere Varianten rechnen Sie mit dem Liquiditätsrechner durch.

Das wichtigste gesetzliche Werkzeug ist die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB. Danach kann die Baufirma vom Besteller Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung verlangen, auch für Zusatzaufträge. Nebenforderungen werden pauschal mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs angesetzt. Stellt der Besteller die Sicherheit nicht innerhalb einer angemessenen Frist, darf die Baufirma die Leistung verweigern oder kündigen. Gegenüber öffentlichen Auftraggebern und gegenüber Verbrauchern beim Verbraucherbauvertrag gilt der Anspruch nach § 650f Absatz 6 BGB nicht.

Der zweite Hebel ist die Abnahme. Setzt die Baufirma nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, gilt das Werk nach § 640 Absatz 2 BGB als abgenommen, wenn der Besteller nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Gegenüber Verbrauchern gilt das nur mit einem Hinweis in Textform. Ohne Abnahme bleibt die Schlussrechnung grundsätzlich nicht fällig.

Für die Schlussrechnung verlangt § 650g Absatz 4 BGB eine prüffähige Aufstellung. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhebt. Eine übersichtliche, nachvollziehbare Schlussrechnung ist deshalb auch ein Liquiditätsinstrument.

Für Nachunternehmer ist § 641 Absatz 2 BGB wichtig. Danach wird ihre Vergütung spätestens fällig, soweit der Hauptauftragnehmer vom Bauherrn für dieses Werk bezahlt wurde oder es dort abgenommen ist. Welche Sicherung im Einzelfall passt, klären Sie mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Wenn Abschläge und Anzahlungen die Lücke nicht schließen, kann ein Firmenkredit die Zeit bis zum Zahlungseingang überbrücken. Über Vionor fragen Bauunternehmen Finanzierungen von 10.000 bis 500.000 Euro mit Laufzeiten von 6 bis 60 Monaten an. Vionor vermittelt die Anfrage an Finanzierungspartner und vergibt selbst keine Kredite. Zins, Zusage und Sicherheiten entscheidet allein der jeweilige Partner nach seiner Prüfung.

Die Anfrage ist kostenlos, unverbindlich und löst keine SCHUFA-Abfrage aus. Der Finanzierungspartner kann bei seiner Prüfung Auskünfte einholen. Voraussetzung sind ein Sitz in Deutschland und mindestens sechs Monate Geschäftstätigkeit. Als Orientierung gelten 50.000 Euro Jahresumsatz, darunter wird der Einzelfall geprüft.

Für die Prüfung hilft genau die Rechnung aus diesem Ratgeber. Legen Sie Bauvertrag oder Auftragsbestätigung, Zahlungsplan und Ihre Monatsübersicht zum Projektkonto bei. Dann sieht der Partner, wofür das Geld gebraucht wird und aus welchen Zahlungen es zurückfließt.

Mehr zur Finanzierungsform lesen Sie auf der Seite Auftragsvorfinanzierung. Branchenbesonderheiten für Baufirmen finden Sie unter Kredit für Bauunternehmen.

Der häufigste Fehler ist, nur den Projektgewinn zu kalkulieren und nicht den Kontoverlauf. Ein Auftrag mit gutem Ertrag kann den Betrieb trotzdem in einen Engpass führen, wenn mehrere Projekte gleichzeitig starten. Rechnen Sie deshalb alle laufenden Baustellen zusammen, nicht jede für sich.

Ein zweiter Fehler ist der lange Abstand zwischen Leistung und Abschlagsrechnung. Wer erst am Monatsende aufmisst und dann eine Woche für die Rechnung braucht, verliert Tage, die er nie zurückbekommt. Auch fehlende Unterlagen verzögern die Freigabe beim Auftraggeber.

Drittens wird der Einbehalt oft vergessen. Er taucht in der Nachkalkulation als Ertrag auf, fehlt aber über Jahre in der Kasse. Bei vielen Projekten summieren sich diese Beträge zu einer Größe, die Sie in der Liquiditätsplanung als gebundenes Kapital führen sollten.

Schließlich wird Finanzierung zu spät angefragt. Eine Prüfung braucht Unterlagen und Zeit. Wer erst nach Baubeginn merkt, dass Material und Löhne nicht gedeckt sind, verhandelt unter Druck.