Grundschuld beim Firmenkredit: Wann sie verlangt wird

Nach § 1191 BGB kann ein Grundstück so belastet werden, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Diese Belastung heißt Grundschuld. Sie wird vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann der Kreditgeber das Grundstück verwerten lassen, in der Regel über eine Zwangsversteigerung.

Anders als die Hypothek hängt die Grundschuld nicht automatisch an einem bestimmten Kredit. Wofür sie als Sicherheit dient, ergibt sich aus einem separaten Sicherungsvertrag. Das macht sie flexibel, weil sie später auch einen neuen Kredit absichern kann, ohne dass das Grundbuch geändert werden muss. Für Sie heißt das: Lesen Sie den Sicherungsvertrag so genau wie den Kreditvertrag.

Bei kleineren Betriebsmittelkrediten mit kurzer Laufzeit ist eine Grundschuld selten, weil der Aufwand für Notar und Grundbuch im Verhältnis zum Kredit hoch ist. Häufig ist sie dagegen bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien, bei großen Investitionen mit langer Laufzeit und wenn ein Unternehmen wenig andere Sicherheiten hat. Auch für eine Kreditlinie kann eine Grundschuld als Rahmensicherheit dienen.

Welche Sicherheit ein Partner verlangt, hängt von Betrag, Laufzeit, Branche und Ihren Zahlen ab. Oft gibt es Alternativen, etwa die Sicherungsübereignung der finanzierten Maschine oder eine Bürgschaftsbank. Mehr dazu in den Ratgebern Sicherungsübereignung und Bürgschaftsbank.

Die Sicherungszweckerklärung legt fest, welche Forderungen die Grundschuld absichert. Bei einer engen Zweckerklärung ist das nur ein bestimmter Kredit. Ist er zurückgezahlt, ist die Grundschuld frei. Bei einer weiten Zweckerklärung sichert die Grundschuld alle bestehenden und künftigen Forderungen des Kreditgebers gegen Sie, also auch spätere Kredite und Kontoüberziehungen.

Für das Unternehmen ist eine weite Erklärung bequem, weil neue Kredite ohne neue Grundschuld abgesichert sind. Sie hat aber Folgen: Solange irgendein Kredit offen ist, gibt der Kreditgeber die Grundschuld nicht frei, und ein Wechsel zu einem anderen Kreditgeber wird schwieriger. Nach § 1192 Abs. 1a BGB können Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch einem Erwerber der Grundschuld entgegengehalten werden, was Sie bei einem Verkauf der Grundschuld schützt.

Ist ein Grundstück mit mehreren Grundschulden belastet, stehen sie im Grundbuch in einer Reihenfolge, dem Rang. Wird das Grundstück versteigert, erhält zuerst der Gläubiger an erster Stelle sein Geld, dann der nächste. Ein Kreditgeber an zweiter oder dritter Stelle trägt deshalb ein höheres Risiko und bewertet die Sicherheit niedriger.

Für Sie heißt das: Ist Ihre Immobilie bereits mit einer Grundschuld für die Baufinanzierung belastet, hat eine zusätzliche Grundschuld für den Firmenkredit oft nur begrenzten Wert. Entscheidend ist, wie viel Spielraum zwischen dem Verkehrswert und den vorrangigen Belastungen bleibt. Halten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und die Restschuld der bestehenden Kredite bereit, damit der Partner das einschätzen kann.

Bei Einzelunternehmen und kleinen Gesellschaften ist die einzige Immobilie oft das private Wohnhaus. Setzen Sie es als Sicherheit für einen Firmenkredit ein, haftet das Haus für die Schulden des Unternehmens. Geht das Geschäft schief, kann der Kreditgeber die Zwangsversteigerung betreiben, auch wenn die Familie darin wohnt. Gehört das Haus Ihnen gemeinsam mit Ihrem Partner, muss auch der Partner der Grundschuld zustimmen und haftet mit seinem Anteil.

Überlegen Sie deshalb genau, ob das Risiko zum Vorhaben passt, und achten Sie auf eine enge Zweckerklärung und einen begrenzten Betrag. Lassen Sie den Sicherungsvertrag vor der Unterschrift rechtlich prüfen. Bei einer GmbH mit persönlicher Bürgschaft wirkt eine Grundschuld auf die Privatimmobilie ähnlich wie die Bürgschaft selbst; mehr dazu im Ratgeber Firmenkredit ohne Sicherheiten.

Die Grundschuld wird beim Notar bestellt und dann im Grundbuch eingetragen. Meist unterwirft sich der Eigentümer dabei der sofortigen Zwangsvollstreckung, damit der Kreditgeber im Ernstfall ohne Gerichtsverfahren vollstrecken kann. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und steigen mit dem Betrag der Grundschuld. Die genaue Höhe nennt Ihnen der Notar vorab.

Planen Sie außerdem Zeit ein. Zwischen Notartermin und Eintragung können je nach Grundbuchamt mehrere Wochen vergehen, und viele Kreditgeber zahlen erst aus, wenn die Eintragung gesichert ist. Für eilige Vorhaben ist eine Grundschuld deshalb oft nicht die passende Sicherheit.

Die Grundschuld erlischt nicht von selbst, wenn der Kredit zurückgezahlt ist. Sie bleibt im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Dafür brauchen Sie eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers, und nach § 27 GBO muss der Eigentümer der Löschung zustimmen. Die Unterschriften werden notariell beglaubigt, und das Grundbuchamt trägt die Löschung ein.

Manchmal lohnt es sich, die Grundschuld stehen zu lassen. Brauchen Sie später erneut einen Kredit, kann sie als Sicherheit wiederverwendet oder an einen anderen Kreditgeber abgetreten werden. Das spart Kosten für eine neue Eintragung. Bewahren Sie in diesem Fall die Löschungsbewilligung sicher auf oder lassen Sie sich die Grundschuld zurückübertragen.

Vionor vermittelt Firmenkredite von 10.000 bis 500.000 Euro mit Laufzeiten von 6 bis 60 Monaten und vergibt selbst keine Kredite. Welche Sicherheiten ein Finanzierungspartner verlangt, steht in seinem Angebot; Vionor kann das weder zusagen noch ausschließen. Die Anfrage ist kostenlos, unverbindlich und löst keine SCHUFA-Abfrage aus; der Partner kann bei seiner Prüfung Auskünfte einholen.

Voraussetzung sind ein Sitz in Deutschland und mindestens sechs Monate Geschäftstätigkeit; als Orientierung gelten 50.000 Euro Jahresumsatz, darunter wird der Einzelfall geprüft. Geben Sie in der Anfrage an, ob Grundbesitz vorhanden ist und ob er bereits belastet ist. Mehr zum Ablauf auf der Seite Firmenkredit.